“`html

Artan Kira Fiyatları ve Kiracıların Durumu: Hukuki Bilgiler ve Önlemler

Gelişen kira fiyatları, mülk sahiplerini zam pazarlıklarından ve hukuki işlemlerden kaçınmaya yönlendirmeye başladı. Emlak sahipleri, özellikle yeni yürürlükteki yüzde 25 zam limitinden dolayı mağdur olduklarını dile getiriyor ve bu kısıtlamalar nedeniyle isteklerini gerçekleştiremediklerinden yakındılar.

Bu duruma karşılık olarak, pek çok ev sahibi artık kira artışı yapmak yerine evlerini bir veya iki yıllığına kiraya verme yöntemini tercih ediyor. Ancak bu yaklaşım, kiracıları daha da zor duruma sokuyor. Yüksek depozito, emlakçı ve taşınma masrafları gibi ek maliyetler, kiracıların bütçelerini büyük oranda etkiliyor.

Bir veya iki yıllık kira sözleşmeleri, mal sahiplerine kolaylık sağlarken, kiracılar ise kısa süreli sözleşmelerin getirdiği sorumlulukları nasıl yöneteceklerini düşünüyorlar.

‘Eğer Mülk Sahibinin Haklı Bir Sebebi Yoksa Tahliye Geçersizdir’

Bu konuyla ilgili görüşlerine başvurduğum Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Kira sözleşmelerini düzenleyen Borçlar Kanunu’nda, kira süresinin sona ermesinin kiracının hemen tahliye edilmesi için geçerli bir neden olmadığını belirtiyor,” dedi ve ekledi:

“Bu madde özel durumları kapsamaktadır. Eğer süre bir yıldan uzunsa, kiracının erken tahliyesi için sürenin bitmesini beklemek kiracıya tanınmış bir haktır. Dolayısıyla ev sahibi, kanunda belirtilen haklı sebepler yoksa sadece süre dolduğu için kiracısını tahliye edemez. Özetle, “Bir veya en fazla iki yıl otur, çık” şeklinde bir hüküm sözleşmede yer alsa bile, mal sahibi haklı bir sebep sunamazsa bu hüküm geçersizdir.”

BEŞ YIL KURALINA DAİR YANLIŞ ANLAŞILAN NOKTALAR

Kamuoyunda sıkça karşılaşılan bir diğer yanlış, beş yıl kuralına ilişkin. Peki bir mal sahibi, beş yılın dolmasının ardından kiracıyı tahliye edebilir mi?

Bu konuya açıklık getiren Kiraz, “Türk hukukunda kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl dolduğunda, kiraya veren, kira bedelinin bölge rayiçlerine göre artırılması için dava açabilir. Fakat kanunda tahliye için beş yıldan dolayısıyla bir sebep bulunmamaktadır,” açıklamasında bulundu ve şöyle devam etti:

“Kira sözleşmesi süresi dolduktan sonra on yıl uzama süresinin bitimi sonrası, ondan sonraki yıl tahliye talep edilebilir. Yani beş yıl değil, on yıllık süre tahliye için gereklidir. Örneğin, bir yıl sözleşme yapıldığında, bu süre dolduğunda ardından on yıl uzama süresi devam eder ve bu sürenin sonunda, (1+10+1) yıl dolduğunda kiracı, haklı gerekçe göstermeden tahliye edilebilir.”

‘Kira Süresine İlişkin Maddeler Şikayete Tabi Değil’

Kiracılar, ilanların hukuksal çerçevesini sorgularken de şu soruyu gündeme getiriyor: Bu ilanlar şikayet edilebilir mi?

Kiraz, “Kiracılar Borçlar Kanunu’nda tanımlanan tahliye sebeplerini dikkate alarak hareket etmelidir. Bunun dışındaki durumlar, kiraya verenin istekleri olmanın ötesinde geçerli değildir,” diyerek, “Kira sözleşmeleri özel hukuk sözleşmeleri olup, tarafların kendi aralarında yasalara uygun olarak düzenledikleri şartlar geçerlidir. Bu noktada süre ile ilgili hükümlerin, yasalara aykırı olmaması olması durumunda şikayete tabi olmadığını belirtti.”

DİKKAT: KİRACININ İMZASI OLAN BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAME GEÇERLİDİR!

Son günlerde kiracıların karşısına çıkan tahliye taahhütnamesine de değinen Kiraz, “Tahliye taahhütnamesi, Borçlar Kanunu’nda belirtilen ve süre sonunda tahliye edilmediğinde icra yoluyla tahliyeyi sağlayan bir belge niteliği taşır. Mal sahibi kiracısından tahliye talep edebilir,” ifadelerini kullandı. Kiraz’ın vurguladığı bazı önemli bilgiler ise şunlardır:

• Tahliye taahhütnameleri, kira sözleşmesinin imza tarihiyle aynı tarihte düzenlenirse geçerlidir. Ancak, kira sözleşmesinin özel maddeleri içinde yer alan tahliye taahhütnameleri geçerli değildir.
• Tahliye taahhütnamesinin belli bir süre sonra düzenlenmesi gereklidir. Tartışmalara neden olan boş tahliye taahhütnameleri, kiracının imzası varsa geçerlidir. Yani kiraya verenin sonradan doldurduğu boş tahliye taahhütnameleri, kiracı imzasını taşımaları halinde geçerlilik kazanır.
• Aile konutu olarak kullanılacak taşınmazlarda eşin de tahliye taahhütnamesine imza atması zorunludur, aksi halde geçersizdir; bu durum, sözleşmenin aile konutu olarak kullanıldığı şeklinde açıkça belirtilmelidir.

EV SAHİPLERİ VE KİRACI SEÇİMİ: MESLEK ŞARTI

Bazı ev sahiplerinin kiracı tercihlerini meslek grubu üzerinden belirlediği görülüyor; bunu nasıl değerlendirmek gerekir? Mülk sahiplerinin bu yönde hakları var mı?

Kiraz, “Ev sahipleri, sınıf, ırk, din, mezhep ya da cinsiyet gibi ayrım yapmadan ilanlarda her türlü koşulu belirleyebilirler ve bu kişilerin belgelerini talep edebilirler,” diyerek, “Mülk sahibi, kiracısının ödeme yeteneğini öğrenmek amacıyla koşullarını belirleme hakkına sahiptir. Fakat, örneğin ‘… milliyette olanlara kiraya verilmez’ ya da ‘… cinsiyetine sahip olanlara kiraya verilmez’ gibi ifadeler kullanılması hukuka aykırıdır ve ilanlarda bu şekilde belirtilmesi kabul edilemez.” ifadelerini kullandı.

Fotoğraflar: iStock

“`